Bydlení

Zkušenosti s investicí do bytu – část 1

Dlouhou dobu jsem sháněl byt pro vlastní potřeby, až jsem jeden konečně našel. Nyní probíhá proces schvalování hypotečního úvěru a nákupu nemovitosti. V sérii těchto článků se s Vámi podělím o své dosavadní zkušenosti z celého dlouhého procesu hledání a následného nákupu bytu, částečně financovaného hypotékou.

Před tím než jsem začal byt hledat, jsem měl několik cílů:

  • Abych se kvůli tomu nemusel zadlužit na desítky let
  • Aby byly nízké náklady na bydlení
  • Aby byl byt za rozumnou cenu v poměru k ploše a stavu bytu
  • Aby byl byt zároveň i dobrou investicí
  • Aby to bylo v klidnější lokalitě, kde budu chtít bydlet
  • Aby to bylo ideálně bez realitní kanceláře a zbytečných provizí
  • Abych se mohl do bytu nastěhovat pokud možno na začátku příštího roku

Které cíle se mi daří vyplnit a jak

Zadlužit se nakonec nebudu muset na desítky let, ale jen na několik roků. Musel jsem se ale uskromnit. Kupuji si malý byt – garsonku v panelovém domě. Mít malý byt v panelovém domě má své výhody i nevýhody. Hlavní nevýhodou je, že v paneláku je vše dost slyšet a taky že byt je malý a budu muset šetřit místem. Naopak výhodou budou nízké náklady na bydlení, protože díky menší ploše bytu méně protopím a budu platit menší příspěvky do fondu oprav. Co se týče poměru ceny k ploše bytu, tak vzhledem k umístění toho bytu se mi podařilo najít celkem slušný poměr cena/plocha. Byt který kupuji je zároveň i dobrou investicí, protože díky němu ušetřím spoustu peněz za nájemné. Až se jednou rozhodnu jít do většího bytu, nebo rodinného domu, tak byt nebude problém pronajmout. Co se týče klidné lokality, tak to se mi podařilo splnit jen částečně, protože okna sice jsou do klidné části, ale z druhé strany domu je trochu rušnější silnice. Bez realitní kanceláře se mi to nakonec nepovedlo, takže bohužel musím platit provizi RK. Ale zase mám aspoň nějaký ten servis, jako přípravu kupní smlouvy, obstarání podkladů pro banku, obstarání podkladů pro katastrální úřad a podobně.

Jak je vidět, tak většinu cílů se mi daří splnit a to i přes to, že jsem poněkud limitován časem. Ten byt potřebuji v dohledné době a ne až za několik let. Kdybych měl násobně více času, tak by se mi nakonec třeba podařilo najít byt bez RK. Navíc bych ho třeba mohl koupit čistě za své peníze a nemusel bych vůbec řešit hypotéku. To by bylo úplně ideální, nemuset řešit hypotéku, protože hypotéka celý proces prodlužuje a též prodražuje. Na druhou stranu, úroky jsou stále dost nízko a půjčit si takhle levně už nemusí jít, třeba za rok.

Hlavní dosavadní postřehy

  • Když někde vidíte inzerát na prodej bytu s uvedenou cenou, tak počítejte s tím že tato cena nebude, ani zdaleka, cena konečná. Pokud je to přes RK, tak v ceně nemusí být zahrnuta provize (i když by měla). Také vždy počítejte s daní z nabytí nemovitosti ve výši 4%. Celkově pro jistotu počítejte s cenou o zhruba 10% vyšší. (detaily v příštím článku)
  • Pokud si budete brát hypotéku, tak počítejte s dalšími náklady, které byste jinak neměli, jako třeba znalecký odhad ceny nemovitosti, vklad a výmaz zástavního práva ve prospěch banky a podobně. (detaily v příštím článku)
  • Určitě je dobré při takto velké transakci, jako je pořízení bytu, využít bankovní úschovu, případně advokátní nebo notářskou úschovu. Bankovní úschova bývá považována za nejbezpečnější. Sice to není zadarmo, ale za tu skoro-jistotu se to vyplatí.
  • Najít byt bez RK je v dnešní době hodně velký problém. Sice jsou inzertní weby, kde naleznete spousty inzerátů „zaručeně od přímých majitelů a bez RK“, ale když už přijde na řada na domlouvání prohlídky bytu, tak se z toho najednou vyklube realitní kancelář. To se mi stalo několikrát.
  • Jakmile se někde objeví dobrá nabídka, tak je obvykle hodně rychle pryč, v mnoha případech doslova do druhého dne. Též se mi párkrát stalo.
  • Kromě velkých inzertních webů není špatné sledovat také inzeráty v novinách, stránky realitních kanceláří bank, nebo třeba i dražby nemovitostí, pokud na to máte čas a nervy něco dražit :). Dražby jsou obvykle běh na dlouhou trať, s tím mám už také pár zkušeností o které se možná někdy podělím.
  • Než do koupi bytu půjdete, zjistěte si o bytu maximum co můžete, jako třeba jací sousedi v domě bydlí, kdo je vlastníkem bytu, jestli jsou u bytu nějaká omezení vlastnictví, jestli byla v bytě provedena třeba rekonstrukce stoupaček a elektriky a další. Ohledně vlastnictví bytu a jeho omezení se dá dost vyčíst z katastru.
  • To že budete bydlet ve vlastním bytě rozhodně neznamená, že budete bydlet zadarmo.

Počítejte s pravidelnými platbami za:

  • Energie (topení, elektřina, voda, plyn)
  • Fond oprav a náklady společných částí domu
  • Každoroční daň z nemovitosti
  • Případné pojištění nemovitosti a domácnosti

Jestli se to nakonec finančně vyplatí nebo ne, to si musí každý dobře spočítat. V mém případě, když uvážím celkové náklady na pořízení bytu a kolik ročně ušetřím na nájemném, tak mi vychází návratnost investice na nějakých +-20 let. To by odpovídalo výnosu 5% ročně, což na dnešní dobu není vůbec špatné.

V některém z příštích článku se pokusím více rozepsat jednotlivé náklady při pořizování bytu, náklady při využití hypotéky a náklady na provoz bytu. Nakonec bych mohl ukázat i příklad výpočtu návratnosti investice, pokud bude nějaký ohlas.

Sdílet:

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *